Quando si sogna di acquistare una casa oppure di venderla è essenziale avere una panoramica completa di quelle che sono le varie fasi perché non ci sono solo il prezzo d’acquisto o il valore di vendita da considerare: ci sono una serie di imposte, spese e adempimenti che accompagnano ogni fase, dal primo passo fino alla gestione quotidiana della proprietà.
Chi deve pagare le tasse e quando?
E quali altri costi bisogna tenere in conto quando si compra, si vende o si possiede un immobile in Italia?
In questa guida ti accompagniamo con un linguaggio semplice e chiaro alla scoperta di tutto quello che serve sapere: le tasse da pagare, i costi notarili, le spese legate al mutuo, e quelle di gestione che ogni proprietario deve affrontare.
Un percorso pratico e completo che ti aiuterà a evitare brutte sorprese e a pianificare al meglio il tuo investimento immobiliare in Italia.
01: Acquisto di un immobile in italia
Tutti i prezzi degli immobili che trovi nei portali o nelle brochure sono prezzi netti del venditore. Le tasse e i costi devono essere sempre aggiunti al prezzo concordato perché dipendono da tanti fattori, possono dipendere dalle caratteristiche del venditore o dell’acquirente ed è essenziale avere consapevolezza per fare le scelte migliori.
In fase di acquisto, la differenza principale sta tra l’acquisto da privato e quello da impresa costruttrice.
• Da privato (o impresa in esenzione IVA):
– Prima casa: 2% sul valore catastale
– Seconda casa: 9% sul valore catastale
– Imposte ipotecaria + catastale: 50 € + 50 €
Per comprendere cosa vuol dire sul valore catastale, prepariamo gli esempi concreti:
ogni immobile ha la sua rendita catastale che dipende da tanti fattori, per semplificare facciamo un esempio:
immobile in vendita a € 2.000.000,00
rendita catastale di circa € 2.000,00
nel caso di acquisto di prima casa la rendita catastale va moltiplicata x 115,5, al prodotto calcoliamo il 2% e questa è l’imposta di registro (il maggior costo di tassazione che va sostenuto) ossia € 2000×115,5= 231.000 x 2% = € 4.620,00
nel caso di acquisto di seconda casa la rendita catastale va moltiplicata x 126, al prodotto calcoliamo il 9% e questa è l’imposta di registro (il maggior costo di tassazione che va sostenuto) ossia € 2000×126= 252.000 x 9% = € 22.680,00
Per poter acquistare un immobile come prima casa ecco i requisiti per usufruire delle agevolazioni “prima casa”
Ubicazione immobile
L’immobile deve trovarsi nel Comune dove l’acquirente ha la residenza, oppure dove si impegna a trasferirla entro 18 mesi dall’acquisto.
Caratteristiche dell’immobile
Deve appartenere a categorie catastali non di lusso (A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11).
Sono escluse le categorie A/1, A/8 e A/9 (abitazioni di lusso, ville e castelli).
Situazione personale dell’acquirente
Non deve essere già titolare (neanche in comunione con il coniuge) di un’altra abitazione acquistata con agevolazioni prima casa, su tutto il territorio nazionale.
Non deve possedere, nello stesso Comune, un’altra abitazione idonea.
Se possiede un’altra prima casa, può comunque comprare la nuova a patto di vendere la precedente entro 24 mesi.
Nel caso di acquisto da società di costruzione dovremmo aggiungere al prezzo concordato con il venditore, l’IVA mentre le altre imposte saranno in misura fissa di € 200,00.
• Da impresa con IVA:
– Prima casa: IVA 4% + registro 200 € + 200 € + 200 €
– Seconda casa: IVA 10% + imposte fisse
– Immobili di lusso (A/1, A/8, A/9): IVA 22%
nel caso di acquisto di prima casa dal costruttore si applica l’iva:
- Come prima casa 2.000.000 x 4%= € 80.000
La scelta di acquisto come prima casa prevede le caratteristiche che abbiamo riportato prima.
- Come seconda casa 2.000.000 x 10%= € 200.000
Nel caso decidessi di acquistare l’immobile con una società, anche nel caso di acquisto da un privato si pagheranno le imposte sul prezzo e non sulla rendita catastale, l’imposta di registro sarà pari al 9% del prezzo, nel caso di acquisto da società costruttrice pagherò l’IVA al 10%, in questi casi è essenziale una analisi puntuale per valutare tutti gli aspetti.
Altri costi da prevedere:
– Notaio: 0,3% – 0,5% indicativamente; è essenziale farsi fare un preventivo
– Avvocato (facoltativo): indicativamente circa 1% + IVA
– Banca (assegni circolari, trasferimenti): commissioni variabili
– Mutuo: imposta sostitutiva 0,25% (prima casa) – 2% (seconda casa) sull’erogato + spese istruttoria + perizia
– Due diligence tecnica, facoltativa ma utile, teniamo presente che il venditore è obbligato a far redare da un proprio tecnico una relazione di conformità sull’immobile che dovrà essere consegnata all’acquirente e al notaio, sovente l’acquirente incarica anch’esso un proprio tecnico per verificare quanto dichiarato dal tecnico del venditore, i costi sono molto variabili perché dipendono da molti fattori.
02: Tasse annuali di possesso
Ogni anno un proprietario deve considerare:
– IMU, IMPOSTA MUNICIPALE UNICA, come prima casa non si paga.
Le seconde case e immobili di lusso. Calcolata sul valore catastale rivalutato × aliquota comunale (da 8,6 per mille, al 10,6 per mille sulla rendita catastale) a Forte dei Marmi è pari al 10,6 per mille.
– TARI: tassa rifiuti, obbligatoria per tutti la si versa al Comune in base al regolamento e tariffe, una forte incidenza le hanno le superfici dell’immobile e il numero di componenti.
– Spese condominiali: se appartamento
– Utenze fisse: elettricità, acqua e gas hanno costi base anche senza consumo
03: Vendita di un immobile in italia
Per la vendita se rispettati cerci requisiti, possiamo considerarci un Paradiso Fiscale perché se acquisti come prima casa e la detieni come residenza principale per più della metà del periodo che intercorre tra l’acquisto e la vendita, non si sarà soggetti a plusvalenza.
Trascorsi invece 5 anni dall’acquisto, effettuato da persona fisica, sia come prima che come seconda casa, non ci sarà nessuna tassazione sulla plusvalenza.
Di seguito schematizziamo le ipotesi.
– Plusvalenza immobiliare:
• Se vendi entro 5 anni dall’acquisto → tassazione al 26% sulla differenza positiva
• Dopo 5 anni → nessuna imposta
• Abitazione principale → esente anche entro 5 anni a patto che la sia abbia detenuta come abitazione principale per più della metà del tempo dall’acquisto alla vendita.
– Altri costi:
• Cancellazione ipoteca (notaio e registro)
• Certificazione APE (obbligatoria)
• Relazione di conformità edilizia
• Eventuali lavori di regolarizzazione urbanistica
• Commissione agenzia immobiliare
04: Tasse e costi se affitti una proprietà
• Cedolare secca: 21% (o 10% con canone concordato)
• IRPEF ordinaria: se non scegli cedolare secca
• Spese: lavori di manutenzione, IMU, spese condominiali, assicurazioni
• Provvigione agenzia: di solito 5-10% del canone
05: FAQ – domande frequenti
Chi paga il notaio in Italia?
👉 L’acquirente
Se compro come prima casa, pago l’IMU?
👉 No, tranne che per immobili di lusso
Quanto costa vendere casa entro 5 anni?
👉 Se non è la tua abitazione principale, paghi il 26% sulla plusvalenza
Gli stranieri possono comprare in Italia?
👉 Sì, senza limiti particolari, salvo accordi di reciprocità con alcuni Paesi extra-UE
